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湛江市住房和城乡建设局前期物业管理招标投标管理规定

2018-09-25 11:15:47   来源：   评论：0 点击：
湛部规2018-21
湛建物〔2018〕76号

关于印发《湛江市住房和城乡建设局前期物业管理招标投标管理规定》的通知
 
各县（市、区）住房和城乡规划建设局（住房和城乡建设局、建设局、住房和规划建设局、规划与开发建设局、公共建设局）、房产管理局，房地产开发企业、物业服务企业：
       为规范我市物业管理招标投标活动，建立公平、规范、科学、适时、有序的市场竞争机制，根据目前行业政策法规，结合我市实际，我局对《湛江市前期物业管理招标投标管理规定》（湛房〔2015〕77号）进行了修改，研究制定了《湛江市住房和城乡建设局前期物业管理招标投标管理规定》（详见附件），市法制局已审核同意，请贯彻执行。
 
附件：《湛江市住房和城乡建设局前期物业管理招标投标管理规定》（编号：湛部规2018-21）
                                             
 湛江市住房和城乡建设局
                                                      2018年7月12日
 
 
湛江市住房和城乡建设局前期物业管理招标投标管理规定
 
第一章  总则
  
第一条  为规范湛江市前期物业管理招标投标活动，保护物业服务项目招标投标当事人及广大业主的合法权益，促进物业管理市场公平竞争，依据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关法律法规,结合本市实际，制定本规定。
    第二条  本规定所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
    第三条  市区范围内前期物业管理招标投标活动及其监督、管理适用本规定，其它物业管理招标投标活动可参照本规定执行。
    第四条  湛江市住房和城乡建设局负责全市范围内的前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。县(市、区)人民政府（管委会）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动招标投标活动的监督、管理工作。
    第五条  前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
    第六条  同一物业管理区域内住宅、非住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前的物业服务，由建设单位通过招标投标的方式选聘物业服务企业，提供前期物业服务。
    有下列情形之一的，经物业所在地的县级以上人民政府物业管理行政主管部门批准，可以通过协议方式选聘物业服务企业：
   （一）公开招标时，投标人少于3个；
   （二）住宅物业项目总建筑面积不超过5万平方米。
    第七条  通过招标投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定完成物业服务招标投标工作：
   （一）现售商品房住宅项目在售前30日完成；
 （二）预售商品房住宅项目在取得《商品房预售许可证》之前完成。
 
第二章 招标
 
    第八条  本规定所称招标人是指提出招标项目，进行物业服务招标的物业建设单位。
    第九条  招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织实施招标。
    第十条  前期物业服务招标代理机构应是依法成立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织，拥有营业场所及能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量。
    第十一条  前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
    招标人采取公开招标方式的，应当在本市公开发行的报刊刊登招标公告。
    招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上（含3个）物业服务企业发出投标邀请书。
    第十二条  招标公告应当载明以下主要内容：
   （一）招标人名称；
   （二）招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；
   （三）投标人条件；
   （四）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法。
    第十三条  招标人应当根据物业服务项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：
   （一）招标人的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式；
   （二）招标项目基本情况。包括物业名称、座落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套设施、主要设备设施、投标报价测算所需的各类技术参数和指标、物业档案（含施工或竣工图纸）、小区平面图及物业服务用房的配备情况等；
   （三）物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
   （四）对投标人及标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
   （五）评标标准和评标方法；
   （六）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间、地点，方法与程序等；
   （七）物业服务合同的签订说明；
   （八）投标书密封要求和送达截止时间、地点及方式；
   （九）悔标的责任；
   （十）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
    第十四条  招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门备案：
   （一）招标项目资料真实性承诺书；
   （二）招标小组人员资料（自行组织招标的）或招标代理委托书（委托招标代理机构招标的）；
   （三）物业项目的建设工程规划许可证及附件、附图（规划主管部门批准的总平面图）；
   （四）物业项目的建筑工程施工许可证；
   （五）招标人的企业法人营业执照等资格证明文件；
   （六）招标公告或投标邀请书，招标文件；
   （七）有关法律法规规定的其他必要文件。
    前款（一）、（二）为原件，其他为复印件并加盖申请备案单位公章。
    第十五条  公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
    实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
    第十六条  经资格预审后公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
    在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
    第十七条  招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。
    第十八条  招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
    第十九条  招标人根据招标项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。招标人对潜在的投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送所有的招标文件收受人。
    第二十条  招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量，以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
    第二十一条  在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
 
第三章  投标
  
  第二十二条  本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标并参与投标竞争的物业服务企业，投标人应按有关规定登记企业基本信用信息。
    第二十三条  符合招标公告设定申请条件的物业服务企业，可在招标公告发布至投标申请截止期内，申请投标并获取招标文件。
    第二十四条  投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容：
   （一）投标函；
   （二）投标报价，包括物业服务费用收支预算方案；
   （三）物业服务方案；
   （四）对招标文件所列其他内容的陈述；
   （五）招标文件要求的其他材料。
    第二十五条  投标人应当在招标文件规定的投标截止时限前，将投标文件密封送达投标地点，招标人或其委托人收到投标文件后应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。
    未按招标文件要求送达的投标文件，为无效的投标文件。
 
第四章  开标、评标和中标
  
 第二十六条  开标应当在招标文件预先确定的地点、投标截止时限的同一时间公开进行。
    开标由招标人主持，要求所有投标人参加，接受物业项目所在地物业管理行政主管部门的指导和监督。
    招标人应邀请投标人或者其推选的代表检查投标和投标文件的密封情况，也可委托公证机构公证。经确认无误后，当众拆封，清点投标人文件，进行开标记录，投标人签字确认，并存档备查。
    第二十七条  开标过程结束后，立即进入评标程序。评标程序应当保密。
    评标采用评标委员会综合评标的方式。评标委员会由招标人代表和物业服务行业专家库的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业服务行业专家不得少于成员总数的2/3。
    评标委员会的专家成员，应当在开标前从市住房和城乡建设局建立的物业服务行业专家库中采取随机抽取的方式确定。
    第二十八条  在评标过程中，评标委员会可以要求投标人进行现场答辩，召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
    第二十九条  评标委员会完成评标后，应当出具评标报告，阐明评标委员会对投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。
    评标委员会应当按照招标文件的要求，评标结束后立即宣布评标结果。
    当确定的中标人，放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依顺序确定其他中标人。
    确定招标结果10天后无异议或异议不成立的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书和投标保证金。
    第三十条  出具评标书面报告后，评标委员会即刻解散。
    第三十一条  招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。
    招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面（前期）物业服务合同。
    第三十二条  招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门提交中标通知书备案。
    第三十三条  本规定自2018年7月12日起施行，有效期为5年，原2015年8月湛江市房产管理局印发的《湛江市前期物业管理招标投标管理规定》（湛房〔2015〕77号）同时废止。