「官方函件！」后民法典时代，如何做好合规管控？ - 管理经验

德州市市场监管局

向全市各物业服务企业

各相关提供物业服务的经营者

发布《德州市市场监管局关于

规范物业服务企业价格行为的

提醒告诫函》

其中

对于未按规定公示物业共用部位、

共用设施设备收益资金和

车位场地使用费的

最高可罚款1万元

德州市市场监管局
关于规范物业服务企业价格行为的提醒告诫函

全市各物业服务企业，各相关提供物业服务的经营者：

为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，促进经济社会健康稳定发展，对德城区、经济技术开发区、运河经济开发区物业服务企业的价格和收费行为提出如下提醒告诫：

一物业服务企业应严格遵守《中华人民共和国价格法》《关于商品和服务实行明码标价的规定》《禁止价格欺诈行为的规定》《山东省物业服务收费管理办法》等法律法规，物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平的原则，加强价格自律，依法诚信经营，严禁超标准收费。

物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，不得收取任何未予标明的费用。对公共收益资金、代收费等，要严格按规定操作使用并及时公示。

二各物业服务企业应规范自身价格行为，各级市场监管部门将持续加强对全市物业服务企业的监管力度，经提醒告诫仍不整改的，按以下规定处理：

（一）收费不公示或公示不规范的，按照《价格违法行为行政处罚规定》第十三条规定，责令改正，没收违法所得，并处5000元以下的罚款。

（二）物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府市场监管部门依照价格法律、法规、规章的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（1）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（2）低于服务等级标准提供服务并收费的；

（3）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（4）强制或者变相强制服务并收费的；

（5）违反有关规定以保证金、押金等形式变相收费的；

（6）不按照规定实行明码标价的；

（7）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

（三）未按规定公示物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的，由县级以上人民政府市场监管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

三各物业服务经营者应加强价格自律，遵守价格法律法规，自觉接受政府市场监管部门的监督检查。各级市场监管部门将加强对物业服务企业的监管，进一步强化社会监督，对经提醒告诫仍存在不执行政府指导价、不按规定明码标价等价格违法行为的，将依法严肃查处

近期发布的一份针对小区公共收益的调查结果显示，小区公共区域的广告费和停车泊车费是最常见和主要的收益来源，多数小区年公共收益总额在10万元~50万元不等，但这笔收益并不透明。调查涉及的131个小区中，只有8个能够看到小区公共收益的公示情况，6家物业能够满足业主查看公共收益账目的需求。近九成受访者知道公共收益，但有71.8%的物业工作人员表示小区业主没有主动询问公共收益情况。可见虽然大部分业主关心公共收益，但是对公共收益的权益归属的感知和意识还比较薄弱。所住小区有业委会的受访者非常关心公共收益的比例明显高于无业委会和不清楚是否有业委会的受访者，且对公共收益非常清楚的比例明显高于无业委会和不清楚小区是否有业委会的受访者比例。

调查数据表明，小区广告和停车泊车费是最常见和主要的收益来源。共有区域主要的经营项目及公共收益来源是“公共道路停车泊位的停车费、管理费”和“电梯、楼顶、外立面广告位的广告费”，占比分别为61.4%和54%，还有小区通过“设置自动贩卖机、报刊亭、快递柜”（42.5%）和“利用小区泳池向来消费的业主或其他消费者收取门票或费用”（41.6%）获取收益。公共收益资金的主要用途是补充维修资金，占比为60.4%；其次是用于支付业主委员会工作经费、补贴物业服务费不足和用于物业共有部分的维修或改造，占比分别为39.6%、37.9%和36.7%；用于物业管理方面的其他需求占比为24.4%；用于向业主分红的受访者选择占比为16.6%；还有13.4%的受访者不清楚公共收益的用途。

究竟哪些收益属于业主，哪些管理成本受到认可？

目前小区公共收益的争议主要在于：1、物业公司是否有权收取公共收益？2、物业公司收取公共收益后是否有权使用公共收益？3、物业公司收取公共收益后，是否可以弥补自己的损失？今年1月1日开始实施的《民法典》282条明确了利用小区业主共有场所产生的收入，属于业主共有。据此，物业公司在没有受到小区全体业主、业主大会委托的情况下，无权收取公共收益。《民法典》283条明确了收益分配，分配的原则是“有约定,按约定;无约定或者约定不明确,按比例”分配。据此、物业公司在收取公共收益后，未与全体业主、业主大会达成一致约定的情况下，无权使用公共收益，包括使用公共收益弥补自己的损失。

如果业主对小区公共收益存疑，《民法典》943条规定：业主共有部分的经营与收益情况，物业公司必须向业主定期公开，并向业主大会、业主委员会进行报告。这意味着，小区公共收益将不再是一笔“糊涂账”，业主可以查询公共收益的公开信息。如认为公共收益被违法收取、挪用，业主大会可以授权业委会以提起诉讼的方式，要求责任人返还公共收益、赔偿损失。

面对此现象，物业企业需知道

小区公共收益概念

公共收益主要指：

住宅小区楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等广告费
公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费
公共场地摆摊、自助售卖机、快递柜等进场费
通信基站等设备占地费

属于全体业主的会所、幼儿园、游泳池（馆）、健身室（馆）、物业服务用房、架空层等公建配套用房或公共场地的租金收入。

小区公共收益归属

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

公共收益分配方式

公共收益的分配，有约定的，按照约定。

没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

公共收益使用方式

应当主要用于补充专项维修资金

也可以按照业主大会的决定使用

小区公共收益公示要求

业主委员会或物业服务企业应当至少每季度将公共收益收入及使用情况在物业管理区域内醒目位置公布一次，每半年在市建设行政主管部门网站公示。

小区公共收益如何存放

根据《福建省物业管理条例》规定前期物业服务企业依法利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当将扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的公共收益，自收到之日起三十日内存入市建设行政主管部门设立的专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过经营收入的百分之三十。（其余地区需按照各省物业管理条例执行）

业主大会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理。取得的公共收益按照前款规定扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用帐户。

问：公共收益归谁所有？

答：除物业经营管理费用后，属于业主共有。

在扣除管理成本后，上述小区公共收益属于业主共有。在前期物业管理期间，扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用（不超过30%）后，这些公共收益应当存入专项维修资金专户；如果小区成立了业主大会，扣除物业服务企业的经营管理费用后，可以将公共收益存入业主大会或者业主委员会专用账户。

公共收益按规定应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。如果有约定则按照约定分配，没有约定或者约定不明确时，可以按照业主专有部分面积所占比例确定。

问：收支明细如何公开？

答：至少每季度公示一次。

公共收益收支不透明，导致信息不对称，成为业主和物业之间的矛盾热点。根据《福建省物业管理条例》，频率上，业委会或物业应当至少每季度将公共收益收入及使用情况在物业管理区域内醒目位置公布一次。业主委员会或业主可以要求将公共收益收入及使用情况在业主群或其他电子信息方式告知全体业主。

问：公共收益管理谁来负责？

答：业委会可制订具体使用管理办法。

作为业主代表所组成的业主大会执行机构，业委会有义务监督和协助物业服务企业等履行物业服务合同，因此，可以由业委会制订公共收益具体使用管理办法，并经业主大会表决通过后实施。如果小区物业发生变更时，还可以由业委会组织开展公共收益审计，保障小区全体业主权益。

面对新规、外部大量宣传报导等行业威胁，物业企业应当如何维护自身利益？“合理成本的支出”如何证明？否则全归业主所有？物业服务企业如何在利用共有部分从事经营活动做到合规管理呢？

在具体的物业管理项目中，就公共收益问题与业委会工作对接、沟通协调中做到合规管理

公司日常经营管理的制度和流程上做到公共收益的合规管理

物业公司财务管理部门应当注意的事项

就上述三项物业公司公共收益合规管理的要求，进行量化打分考核、制订整改方案、整改方案落实验收。

应对此类现状跟着我们一起学习！本课程结合最新法规与实战经验为一体，从物业公司日常管理、风险控制、法律规范的角度，谈谈物业公司如何对公共收益进行合规管理。多课时多专题及时帮助企业调整工作方向，降低企业日常管理风险。